¿Como se regulariza una vivienda?
Resumen:
Se aborda el tema de las regularizaciones explicando en que consiste cuando se habla de una, indicando sus beneficios, alcance y marco normativo al cual se encuentra asociado, dejando en claro que no toda construcción puede ser regularizable.
Se analizan las distintas etapas que componen el proceso, así como también a modo de guía didáctica se explican los diversos documentos que componen un expediente de solicitud de permiso de edificación, repasando los distintos métodos de regularización vigentes en la normativa actual, sus ventajas, desventajas y cuando conviene aplicar cada uno.
00 Introducción, objetivos.
Muchas veces por falta de conocimiento la gente construye ampliaciones o viviendas, contactando a un "maestro" que oficia de arquitecto, ingeniero y constructor, llevando a cabo toda la obra. El problema se da que, por desconocimiento de ambos, se pasan por alto normativas y ordenanzas urbanas que regulan las construcciones, así como también nociones estructurales básicas.
Cuando el inspector municipal descubre la obra desarrollándose sin permiso y pasa una multa, o cuando al querer vender, sacar patente comercial o postular a un subsidio del estado; recién ahí se descubre que es necesario tener en regla los permisos y recepciones de la obra. Es en este momento cuando se busca a un arquitecto (cosa que debió ser lo primero en hacer) que pueda sanear el asunto.
Regularizar una vivienda o ampliación es generalmente el primer trabajo profesional que desarrolla un recién egresado de arquitectura, por lo mismo se tiene la creencia errónea, que en estos casos de construcciones sin permisos, el proceso de regularización es un mero trámite sencillo de sólo firmar un plano, creencia fomentada además por la denominada "ley del mono" que establecía algunos casos en que “sólo deberán adjuntarse a la solicitud las especificaciones técnicas resumidas y un croquis a mano alzada [1]” , pero la realidad actual esta distante de esto. Por este motivo es que en el presente texto, se busca como objetivo general derribar conceptos erróneos sobre el procedimiento de regularización, aclarando de manera didáctica en que consiste este tipo de trabajos, y como objetivo específico servir como una pequeña guía para los recién egresados , que hacen sus primeras armas en este tipo de trámites, (mostrando situaciones comunes posibles de encontrar) que al fin y al cabo no dista mucho de lo que se necesita para cualquier obra de construcción.
Para llevar a cabo estos objetivos es que el texto se estructura en dos partes, en una primera se expone en que consiste una regularización, para que sirve y marcos normativos en los que está inscrita. En la segunda parte se realiza una guía paso a paso, con las distintas etapas que se llevan a cabo en el proceso de regularización mostrando ejemplos reales de las situaciones más comunes posibles de encontrar en viviendas de "auto construcción"
01 ¿Que es una regularización? ¿Para que sirve?
Regularizar es el término que se utiliza cuando se ha construido sin gestionar ninguna clase de permiso y se requiere actualizar la información existente de la propiedad en su respectiva municipalidad. Los casos más comunes, por no decir todos, son cuando se ha construido una nueva habitación en la vivienda (ampliación) o cuando derechamente se construye una pequeña vivienda desde cero.
Al construir sin permisos se está expuesto a multas o a la paralización completa de la obra, y dependiendo de la gravedad del asunto, hasta a tener que demoler. Por lo que siempre antes de comenzar cualquier construcción que implique aumento de superficie, es necesario asesorarse con un Arquitecto.
Entre los beneficios que existen al tener la propiedad en regla o regularizada, podemos nombrar:
1-Tasación íntegra de su propiedad, con lo que cualquier tasador deberá incluir la cantidad total de metros cuadrados construidos, con lo que podrá negociar un precio real de venta, hipoteca, crédito o avalúo fiscal sin pérdida de la inversión realizada en construcción.
2- Su construcción estará completamente amparada bajo la ley sin temor a multas por el juzgado de policía local ni inspecciones municipales. Así como tampoco correrá riesgos de clausura de su negocio (si instaló uno en la propiedad) y en los casos mas graves hasta posibles demoliciones.
3- Para subsidios de vivienda, vender o comprar, es requisito que la vivienda cuente con recepción municipal, y el proceso de regularización si no se asesoró antes de construir con un arquitecto, es un proceso de varios meses, por lo que contar con la edificación con permiso y recepción al día agiliza mucho más los procesos de ventas y subsidios. [2]
02 Guía paso a paso
Una de las creencias erróneas que tiene la gente, es que cualquier construcción puede ser regularizable y basta con que la firme un profesional posteriormente; craso error ya que para poder normalizar una construcción es imprescindible que esta cumpla de antemano con las normas aplicables de O.G.U.C y de la ordenanza local. Antes de poder comenzar a realizar la regularización es necesario visitar la vivienda para poder comprobar in situ la situación de la construcción y si es un caso regularizable o no.
A continuación se describe paso a paso un proceso normal de regularización que para fines expositivos de este texto se ha dividido en cinco etapas:
A-Visita en terreno
B-Elaboración de planimetrías
C-Elaboración de Informes y documentos
D- Ingreso municipal y observaciones
E-Recepción
A- Visita en terreno
1: Acordar con el cliente día para realizar la visita a su vivienda y solicitarle que tenga a mano, para la visita, toda la documentación que posea de la vivienda: escritura de la propiedad, permisos municipales, certificados, planos etc. En caso de que no se tengan estos documentos es indispensable como mínimo contar con el número de rol de la propiedad para que puedan ser solicitados.
2: Una vez en la vivienda realizar una inspección visual de sus elementos constructivos, (entiéndase esto como estado de los muros, suelos y techumbres) verificando que estén bien construidos, que estructuralmente sean estables y que no representen un riesgo en caso de siniestro (imágen 01), es decir, que la construcción no sea un riesgo para su habitante como para terceros. Regularizar una vivienda significa como profesional asumir responsabilidades éticas y legales.
La ley General de Urbanismo y Construcción establece que el arquitecto que realice el proyecto de arquitectura será responsable de cumplir con todas las normas legales y reglamentarias aplicables a dicho proyecto y por los errores en que haya incurrido en el ejercicio de sus funciones, si de éstos se han derivado daños o perjuicios. [3]
Las responsabilidades que se establecen en la ley pueden ser causal de daños o perjuicios, con un periodo de prescripción de (a contar de la recepción definitiva de la obra): 10 años en el caso de fallas que afecten a la estructura soportante. 5 años en el caso de elementos constructivos o instalaciones y 3 años en caso de fallas que afecten terminaciones o acabados de la obra. [4]
3: Una vez corroborado que la construcción no representa ningún riesgo, es necesario revisar algunas normas básicas, partiendo por distanciamientos y adosamientos. Esto es importante para definir mas adelante que instrumento de regularización aplicar.
Luego es necesario revisar que todos los locales habitables cuenten con ventilación natural dada por alguna ventana, de no ser así será necesario abrir vanos para instalar ventanas que den al exterior. En los locales de cocina y baño, en caso de no haber ventanas hacia el exterior, se requerirá ventilación mecánica.
4: Revisar toda la documentación en poder del propietario, poniendo énfasis en corroborar que superficies se encuentran ya recepcionadas y cuáles son las superficies a regularizar. En caso de existir planimetrías, corroborar que estas se correspondan con lo construido.
5: Realizar levantamiento a mano alzada, midiendo cada recinto y posición de sus vanos. Como recomendación, empezar a medir por un muro e ir avanzando por el de manera continua anotando largo, altura, ancho y antepecho de vanos, hasta llegar al punto de inicio. Fotografiar fachadas y cada recinto de la vivienda, para que, en caso de tener dudas en el futuro, contar con una base de fotografías que permitan aclararlas.
Finalizado el levantamiento se puede saber de manera aproximada cuantos m2 cuenta la vivienda y es posible definir el instrumento de regularización a utilizar, que pueden ser cuatro: como ampliación de vivienda social, por alguna ley extraordinaria, como obra menor o como obra nueva (estas últimas dos son las más complejas tratándose de viviendas construidas sin respetar la normativa vigente).
6: Conversar con el propietario los pasos a seguir para llevar a cabo el trabajo, explicándole en que consiste, y si es necesario cuales son las modificaciones que deberán efectuarse a la obra para estar en regla. Solicitarle, además, que gestione en la respectiva municipalidad, certificado de informaciones previas (CIP), certificado de antecedentes de la propiedad (o fotocopia de permisos y recepciones en poder de la dirección de obras municipales) y certificado de vivienda social, dependiendo de que modalidad se utilizará para la regularización.
B- Elaboración de planimetrías
Dependiendo de cada caso y del instrumento de regularización a utilizar puede ir variando el tipo de planimetrías, sin embargo, generalmente se trata de lo básico: ubicación, emplazamiento, plantas, cuadros de superficies, cortes y elevaciones.
7: Elaborar plano de ubicación. Este plano muestra, valga la redundancia, la ubicación de la vivienda en relación a su contexto cercano, es decir debe mostrar calles (con sus respectivos nombres), espacios públicos, ríos o esteros y referencias que permitan localizar de manera especifica el predio de la vivienda dentro del tejido urbano o en zonas rurales. Se recomienda en casos de predios rurales, donde no hay muchas referencias de calles o números, indicar coordenadas geográficas para que no quepa ninguna duda de la ubicación del predio.
Si al momento de elaborar este plano no se sabe a ciencia cierta la ubicación del predio, o por el contrario se conoce la ubicación pero no el rol, el servicio de impuestos internos (SII) ha habilitado una aplicación de cartografías digitales (www4.sii.cl) en los que a través de esta, cualquier persona que lo requiera, podrá conocer fácilmente datos relevantes de un predio. Mediante un mecanismo amigable de búsqueda, se podrá obtener datos como el avalúo de un terreno en específico, la superficie y el monto asociado de contribuciones, entre otros datos de interés[5].
8: Elaborar plano de emplazamiento. Este plano se enfoca en lo que es la vivienda dentro del predio, mostrando deslindes según escrituras, líneas de edificación y distanciamientos a los deslindes. Es importante acotar todo lo anteriormente nombrado.
9: Elaborar plantas de cada nivel, de acuerdo a levantamiento a mano alzada realizado en terreno. En estos planos hay que graficar cada recinto con su respectivo uso, marcar accesos a la vivienda y mostrar claramente que superficies ya cuentan con permisos y recepciones, indicando número y fecha de estos (de acuerdo al último certificado de recepción, o certificado de antecedentes de la propiedad). También es importante, dependiendo del tamaño del terreno, acotar distanciamientos con los deslindes del terreno.
Para la planta de cubiertas es necesario indicar hacia donde cae el agua de cada cubierta con una flecha e indicar el valor numeral de la pendiente con un porcentaje, es decir si la bajada de agua tiene una pendiente en que cada 100 cm lineales se baja en altura 10cm significa que tiene una pendiente de 10%. Se debe indicar también la ubicación de las bajadas de aguas lluvias. Es importante que las aguas siempre sean depositadas dentro del mismo terreno y nunca en el vecino por ejemplo.
Tratándose de casas pareadas o completamente adosadas a los muros medianeros, se debe prestar atención si el muro adosado de la ampliación se construyó pegado al muro medianero o si este es en si el muro medianero. Dependiendo de esto, en caso de haber usado el muro medianero como muro estructural de la ampliación, se deberá presentar una autorización firmada ante notario por el vecino con el que comparte el muro, por el uso de este. Del mismo modo, si en uno de los deslindes el porcentaje adosado supera el 40% también deberá presentarse un permiso firmado ante notario por el vecino.
10: Para informar de manera sencilla y rápida las superficies se utilizan dos elementos, el esquema de superficies y un cuadro de superficies asociado a este. El esquema de superficies indica los metros cuadrados de construcción, divididos por polígonos regulares, estando estos acotados y clasificados por letras. Para llevar esto a cabo se toma como base los planos de planta dibujados anteriormente, y sobre ellos se descompone la geometría de la vivienda en formas simples, entiéndase rectángulos y triángulos.
El cuadro de superficies consiste en una tabla en que se detalla cada polígono, indicando, entre otras cosas, superficies y si cuenta o no con permiso/recepción, pudiéndose entender claramente la superficie en regla, la a regularizar y la suma total de estas.
Hay que tener claro que no todas las superficies de una construcción cuentan como "superficies completas", habiendo casos particulares en que se cuentan como "media superficie" o incluso algunas que llanamente no se cuentan. Por nombrar las más comunes, solo se cuentan superficies techadas, por lo que si se trata solo de un suelo no suma m2. Si se trata de un espacio abierto en una o más caras, se contaría como media superficie dependiendo de la cantidad de pilares y la posición de estos. Todo esto se detalla más claramente en la DDU 110 del Ministerio de vivienda y urbanismo[6]
Las rasantes deben graficarse desde el deslinde del predio de acuerdo a DDU 109[8], siendo el ángulo variable (80º, 70º y 60º) de acuerdo a la zona del país que se encuentre la edificación[9], esto debido a que la rasante se usa para asegurar que la construcción en un predio no afecte la captación de luz solar del predio vecino, y tratándose Chile de un país extenso en longitud son necesarios estos distintos ángulos que finalmente representan zona Norte, Centro y Sur.
Los cortes nos ayudan a mostrar alturas interiores, detalles simples de estructura (cerchas) y relaciones de los distintos niveles de la edificación. Es importante acotar las distintas alturas (piso a cielo, por ejemplo, que no deberá ser inferior a 2.3 m) y graficar al igual que elevaciones las distintas rasantes.
C- Elaboración de Informes y documentos
Como se ha mencionado anteriormente, para llevar a cabo una regularización hay cuatro caminos y dependiendo de cuál se tome los documentos y planimetrías van variando (aunque sean variaciones mínimas). Definir el instrumento a utilizar es muy importante y se debe hacer en la primera reunión con el cliente (punto 6 de este manual), pero para poder realizar esto es necesario conocer de antemano los detalles de cada uno. Afortunadamente los formularios necesarios para cada uno poseen un apartado denominado “antecedentes que se adjuntan” en donde salen enumerados (de manera que uno vaya marcando que antecedentes presenta en la solicitud), todos los documentos y planos necesarios para elaborar el expediente, y dependiendo del caso evaluar cuales si aplican y cuales no. Cada formulario contiene la información relevante para cada caso, detallando los antecedentes que deben adjuntarse, los que se constituyen como las únicas exigencias que deben ser requeridas y/o acompañadas de conformidad a la normativa de urbanismo y construcciones vigentes, a excepción de otros antecedentes cuya obligación emane expresamente de otras leyes y reglamentos, como por ejemplo la Ley de Predios Rústicos o la Ley de Monumentos Nacionales, entre otros[10]
Estos formularios se encuentran a disposición de todo el público en el sitio web del MINVU[11], correspondiendo para regularización los formularios:
-1.5 Solicitud de Permiso de Obra Menor de Ampliación de Vivienda Social.
Este formulario es el más usado para ampliaciones y construcciones ilegales como las que se describen en este manual ya que permite pasar por alto algunas normas como distanciamientos y porcentaje de ocupación de suelo. Sin embargo, para poder ocupar este formulario la vivienda debe ser de carácter social, probado mediante un certificado de Vivienda social otorgado por la municipalidad, y no sobrepasar los 140 m2 construidos (vivienda original más ampliaciones), así como tampoco tener un avalúo fiscal superior a 400 UF o 520 UF en caso de condominios. Una vez obtenido el permiso de edificación se deberá tramitar la recepción (formulario 1.7) siendo necesario generalmente contar con un certificado TE1 sobre las instalaciones eléctricas de la ampliación otorgado por un electricista certificado.
-1.1 Solicitud de Permiso de Obra Menor
O.G.U.C define obra menor como modificación de edificaciones existentes que no alteran su estructura, (…) y las ampliaciones que se ejecuten por una sola vez o en forma sucesiva en el tiempo, hasta alcanzar un máximo de 100 m[12], es decir, este formulario se utiliza en casos de ampliaciones que no puedan ser regularizadas mediante Ampliación de vivienda social (al no tratarse de una vivienda social por ejemplo) o alguna ley especial. Este modo de regularización, a diferencia del anterior, si exigirá que se cumplan todas las normas aplicables y del mismo modo una vez obtenido el permiso deberá tramitarse su recepción (formulario 1.7).
Cabe destacar que puede existir el caso de que sea por ejemplo una vivienda de menos de 100 m2 dentro de un terreno nuevo, lo cual no se considera obra menor, sino que obra nueva, ya que no es una ampliación[13]
-2.3 Solicitud de permiso de edificación
Este corresponde al “procedimiento normal” con el que se realiza cualquier edificación, por lo que se exigen todas las normas urbanísticas presentes en la normativa vigente y es usado tratándose de construcciones de vivienda desde cero, en los casos de viviendas ya construidas que no poseen ningún tipo de permiso o en situaciones que no clasifiquen en los formularios mencionados anteriormente.
Al igual que en los formularios 1.5 y 1.1 posterior a otorgado el permiso y finalizada la construcción será necesario tramitar la recepción definitiva del inmueble.
-Leyes Especiales ley 20.898 formularios 12.1, 12.4, 12.6, 12.8
12: Completar formulario a utilizar. Como ya se explicó este formulario se descarga de la página de MINVU y para completarlo se debe poseer los datos del propietario (nombre, rut, dirección, etc.), del arquitecto, algunos datos de la escritura de la propiedad (fojas, número, año de inscripción en CBR), permiso y recepciones anteriores. En general su llenado no es para nada complejo siendo en su mayoría datos posibles de encontrar en los mismos antecedentes que el formulario pide para la conformación del expediente. Lo mas complejo puede ser el apartado que solicita clasificación de las construcciones predominantes. La Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (O.G.U.C) establece que de acuerdo a los materiales predominantes empleados en la construcción y al tipo de estructura, en los edificios se distinguen nueve clases de construcción, nombradas cada una por una letra del abecedario[14], siendo los más comunes, para los casos de regularizaciones de viviendas de autoconstrucción, las clases C y E correspondientes a Albañilería y madera respectivamente.
Asociado también al tipo de construcción tenemos también la categoría de la misma (asociada a su calidad), establecida en categorías de 1 a 5 dependiendo del nivel de terminaciones, instalaciones, estructura y diseño. Para poder establecer a qué tipo de categoría pertenece la vivienda es necesario utilizar la “Guía Técnica para determinar la categoría (1-4) de las construcciones” emitida por MINVU en que a partir de una lista de características se van dando puntos, que sumados y aplicados a una tabla determinarán la categoría. Siendo las regularizaciones generalmente viviendas sociales su categoría mayormente corresponde a media inferior (categoría 4).
Certificado de Avaluó Fiscal simple. Este documento se le puede pedir al propietario que gestione su obtención en la oficina del SII correspondiente, sin embargo, su obtención vía internet es bastante sencilla y sólo se requiere conocer el rol de la propiedad. Para poder obtenerlo vía online es necesario entrar a la dirección web https://zeus.sii.cl/avalu_cgi/br/brc110.sh donde se nos solicitara indicar la Región y la comuna de la edificación, así como también su número de rol.
Declaración propietario.
Toda edificación debe ejecutarse conforme a un proyecto de cálculo estructural, sin embargo O.G.U.C en su artículo 5.1.7 establece que se exceptúan de la obligación de contar con esto, las edificaciones cuya superficie sea menor de 100 m2, las obras menores y las edificaciones de las clases C, D, E y F, cuya carga de ocupación sea inferior a 20 personas, siempre que en la solicitud de permiso de edificación el propietario deje constancia que la obra se ejecutará conforme a las disposiciones del Capítulo 6 de este mismo Título[15].
Las disposiciones del capítulo 6 a las que se hace referencia son en general normas del “buen construir” básicas por lo que una edificación bien construida (situación de la que nos aseguramos en el punto 2 de la Visita a Terreno de esta guía) no tendría problemas, por tanto lo que se debe hacer es redactar una declaración simple indicando los datos del propietario y de la propiedad, el extracto del artículo 5.1.7 al que hacemos referencia e indicar como se cumple con el señalando tipo de construcción y carga de ocupación.
Especificaciones técnicas.
Dependiendo de la modalidad de regularización utilizada las Especificaciones técnicas pueden ser normales o resumidas. Las Especificaciones técnicas resumidas pueden entenderse como un listado de las partidas principales de la construcción indicando sus materialidades, dimensiones, espesores, etc.
Las especificaciones técnicas normales son mucho más completas y describen por cada partida no solo materialidades sino también procesos constructivos y normativas asociadas a los mismos, de manera que en conjunto con los planos muestran la totalidad de la edificación, en este sentido es que planos y especificaciones técnicas son los documentos más importantes que conforman el proyecto.
En general las partidas a las que se hace referencia en este documento son las básicas de la vivienda, a saber:
RADIERES
MUROS PERIMETRALES
REVESTIMIENTO MUROS
TABIQUERÍAS
REVESTIMIENTO TABIQUERIAS
REVESTIMIENTO DE PISOS
GUARDAPOLVOS Y CORNISAS
PUERTAS
VENTANAS
ARTEFACTOS
ENTREPISO
CIELOS
ESTRUCTURA TECHUMBRE
CUBIERTA
Informes habitabilidad, fuego y térmico.
Estos documentos se refieren a como la vivienda cumple con las normas establecidas en O.G.U.C sobre habitabilidad, estabilidad, protección al fuego y aislaciones térmicas, por lo que se trata de documentos que describen soluciones constructivas asociadas a ensayos aprobados por MINVU en los casos de protección contra el fuego y aislación térmica.
Informe habitabilidad:
Este es un informe que declara que la vivienda cumple con normas de habitabilidad, instalaciones y destinos especificados en el plan regulador vigente a la zona de emplazamiento del inmueble.
Para realizar este informe primero hay que saber que O.G.U.C[16] establece dos tipos de recintos: Habitables y No habitables, siendo los primeros los destinados a permanencia de personas, entiéndase en el caso de una vivienda salas de estar, dormitorios etc, y por consiguiente los no habitables corresponden a aquellos destinados a transito o estadía esporádica, es decir, pasillos, cocinas, baños, lavaderos, bodegas, etc
Una vez hecha la diferencia, la ordenanza establece como condiciones de habitabilidad para una vivienda que sus locales habitables cuenten con: altura mínima de piso terminado a cielo de 2.30 m (pudiendo ser de 2m bajo pasadas de vigas), existencia de una ventana al exterior que permita ventilación e iluminación de cada recinto (esto también es exigible para cocina y baño por temas de ventilación, aunque en estos casos es posible la instalación de un extractor de aire para asegurar la correcta ventilación en desmedro de una ventana, no así el caso de dormitorios donde la ventana es obligatoria).
Resumiendo, el Informe de habitabilidad debe indicar que los recintos de la vivienda cumplen con los requisitos anteriormente descritos de ventilación y altura de piso a cielo, así como también que sus instalaciones eléctricas y de gas están bien realizadas, y que cumple la vivienda con un destino habitacional permitido según el plan regulador correspondiente.
Informe protección contra el fuego: La resistencia al fuego se mide en “F”, F15, FF-40, F120, etc. Esto quiere decir, que una construcción sea F-15 por ejemplo, significa que expuesta al fuego resistirá 15 min antes de colapsar, tiempo que debe ser ocupado para desalojar el inmueble. Para determinar la resistencia de cada material y solución constructiva se realizan ensayos llevados a cabo por IDIEM.
El ministerio de Vivienda y urbanismo posee un listado oficial de soluciones constructivas con sus respectivos “F” por lo que para elaborar este informe es necesario buscar en este listado las soluciones constructivas que mas se asemejen a la realidad. Hay que tener presente que para vivienda los valores que se exigen son en caso de muros de adosamiento un F-60, en muros interiores o perimetrales no adosados un F-15 y para cubierta un F-15 igualmente.
Por tanto, lo que debe indicar este informe, son los elementos constructivos de la envolvente del edificio (muros, techumbre) asociados cada uno de estos al código de una de las soluciones constructivas aprobadas por MINVU en su listado oficial.
Informe térmico:
Similar al informe de protección contra el fuego, dependiendo de la zona térmica en la que se encuentra se exigen ciertos valores de resistencia y transmitancia térmica, por lo que en este informe se demuestra como la construcción cumple con dichos estándares. Para esto el MINVU posee listados oficiales de soluciones constructivas y de materiales con estos datos probados en laboratorios. Hay que tener especial cuidado en que las soluciones planteadas para el acondicionamiento térmico tengan los mismos materiales declarados en informe de resistencia al fuego y especificaciones técnicas, en otras palabras, que estos tres documentos sean concordantes.
Formulario Único estadísticas de edificación.
Se trata de un formulario elaborado por el Instituto Nacional de Estadística con el que llevan registro de las construcciones, sus metros cuadrados, materialidades y calidad de la obra en si.
Antiguamente se imprimía el formulario y se completaba a mano, pero hoy en día gracias a las nuevas tecnologías es posible realizarlo en línea. Para ello se debe ingresar a la página web del INE www.ine.cl, en la barra superior ingresar a acceso informantes, una vez dentro dirigirse al punto 19 Formulario Único de Estadísticas de Edificación y entrar al formulario en línea, se nos solicitara usuario y password, para ello es necesario indicar en el campo RPC la comuna a la que pertenece la edificación, cada comuna posee un código y debemos utilizar este código como usuario y password. Una vez dentro al costado izquierdo presionar “Ingreso de datos” para poder ingresar al formulario y comenzar a llenarlo. El llenado puede ser complejo a veces, pero afortunadamente en la misma página podemos encontrar guías que describen cada campo y su correcto llenado.
Armado de expediente, revisión documentos, patente más certificados
Una vez que tenemos todos los documentos necesarios procedemos a conformar el expediente en una carpeta, verificando que este todo lo necesario de acuerdo a la solicitud de permiso que se utilizó. Coordinar con el propietario una reunión para que pueda firmar los documentos que requieran su firma y comprobar nuevamente que no falta ninguno ni ninguna firma. Recordar siempre adjuntar patente profesional.
Una vez el expediente completo con todas sus firmas (arquitecto y propietario), se esta en condiciones para ingresarlo en la Dirección de obras Correspondiente.
D- Ingreso municipal y observaciones.
Ingreso de Expediente
Una vez ingresado el expediente, la Dirección de Obras Municipales
tendrá un plazo de 30 días, contados desde la presentación de la solicitud, para pronunciarse sobre los permisos de construcción[17], es decir tiempo para revisar y, emitir un acta de observaciones, si es que encuentra incongruencias, que falte algún antecedente, violación a alguna norma, o en el mejor de los casos aprobar el permiso y emitir el certificado de permiso de edificación. En el caso de presentar observaciones, la dirección de obras emitirá un acta de observaciones en el que se indican los puntos a subsanar. Dicha acta será comunicada al Arquitecto responsable, quien en un plazo de 60 días deberá ingresar un nuevo expediente con los documentos corregidos en respuesta a las observaciones (de lo contrario la solicitud será rechazada). Hecho esto la DOM volverá a revisar y encaso de no haber subsanado correctamente volverá a emitir el acta de observaciones, y en caso de haber sido subsanado correctamente emitirá el calculo de derechos municipales, que se calcula en base a m2 y materialidad y calidad de la construcción, que el propietario deberá pagar para que se pueda emitir el Permiso de Edificación (dependiendo del instrumento de regularización usado a veces en esta etapa se emite un certificado de “Permiso y Recepción definitiva”, finalizando con esto la regularización).
Para realizar la solicitud de permiso de edificación se requieren tres copias del mismo expediente, las cuales, dependiendo de la municipalidad, en el primer ingreso podrá bastar solo una copia, la cual será revisada y una vez aprobada se solicitarán dos copias más que se entregan al momento de pagar los derechos municipales, o en algunos casos se piden las tres copias en este primer ingreso. Personalmente considero mucho más eficiente que las copias se pidan una vez aprobado el permiso, ya que así se ahorra imprimir documentos y planos en triplicado que pueden ser objetados. El orden en que pidan las copias finalmente depende de cada municipalidad.
E- Recepción.
La recepción final, o recepción definitiva, es el ultimo trámite que se debe realizar para terminar el proceso de regularización. Explicado de manera bastante simple, esto consiste en la visita de un inspector municipal a la vivienda para corroborar que todo lo construido sea concordante con el permiso aprobado, y por supuesto que cumpla con todas las normativas vigentes.
Elaboración expediente de recepción
Dependiendo del instrumento de regularización habrá algunas variaciones en los documentos a presentar para la recepción. Al igual que el permiso de edificación, para solicitar recepción se deben completar los formularios 1.3 Solicitud de Recepción Definitiva de Obra Menor, 1.7 Solicitud de Recepción Definitiva de Obra Menor de Ampliación de Vivienda Social o 2.7 Solicitud de recepción definitiva de obras de edificación dependiendo del caso, y estos indican claramente que documentos se deben presentar. A saber:
Recepción Obra nueva:
Informe de arquitecto que certifique que las obras se han ejecutado conforme al permiso aprobado, incluidas sus modificaciones, Informe del Inspector Técnico de Obras, si corresponde, que señale que las obras se ejecutaron conforme a las normas de construcción aplicables al permiso aprobado, Informe de la empresa, el constructor u otro profesional según corresponda, en que se detalle las medidas de gestión y control de calidad adoptadas en la obra, Libro de Obras, Fotocopia de la patente municipal al día del arquitecto y demás profesionales que concurren en la solicitud, Certificado de dotación de agua potable y alcantarillado emitido por la empresa de Servicios Sanitarios o por la Autoridad Sanitaria, según corresponda, Documentos a que se refieren los art. 5.9.2 y 5.9.3 de la OGUC de instalaciones eléctricas interiores e instalaciones interiores de gas, cuando proceda, Certificados de ensaye de los hormigones empleados en la obra, cuando proceda.
Recepción Obra menor y recepción de ampliación vivienda social: Certificado de las instalaciones realizadas en la obra, patente municipal profesionales responsables, Informe del arquitecto autor del proyecto (señalando que la obra fue construida en conformidad al permiso otorgado) [18] y planos de obra terminada en caso de modificaciones menores es decir, cuando una obra haya tenido variaciones menores con respecto al proyecto aprobado, en relación a detalles constructivos, instalaciones o terminaciones, el propietario podrá solicitar conjuntamente con la recepción definitiva la aprobación de dichas modificaciones, en base a las cuales se verificará la recepción. La resolución aprobatoria de las modificaciones al proyecto se podrá emitir en forma simultánea con el certificado de recepción, archivándose ambos documentos junto a los planos actualizados en el respectivo expediente. [19]
Como se puede apreciar tratándose de obra nueva la cantidad de documentos varía considerablemente en relación a ampliaciones, sin embargo muchas veces depende también del criterio que aplique la dirección de obras al tratarse de construcciones pequeñas que muchas veces se recepcionan como si se tratara de una obra menor.
Cursada la solicitud un inspector de la dirección de obras visitará la vivienda y de encontrarse todo de acuerdo a lo mostrado en el permiso de edificación, es decir que lo construido sea igual a lo ingresado anteriormente, se emitirá el certificado de recepción definitiva de la obra y con esto se finaliza todo el proceso de regularización.
03 Conclusiones
En síntesis el proceso de regularización consiste en la actualización de planos y documentos ante la correspondiente dirección de obras, en otras palabras un saneamiento de la propiedad dejando esta con toda su documentación en regla.
Es importante destacar que no toda construcción puede ser regularizada ya que las edificaciones se encuentran reguladas por un marco normativo, específicamente la Ordenanza general de urbanismo y construcción y los planes reguladores comunales.
Entre los beneficios de tener una propiedad al día en su documentación destacan la tasación integra de la propiedad, documentación al día para obtención de patentes, ventas, posibilidad de postular a subsidios de mejoramiento de la vivienda, etc.
Existen, dependiendo del caso particular de la edificación, tres caminos para llevar a cabo una regularización; a saber Ampliación de vivienda social (para ampliaciones de viviendas sociales hasta 140 m2), obra nueva (que es el proceso normal para solicitar cualquier permiso de edificación) o leyes especiales, esta última generalmente se trata de una ley que solo dura un periodo de tiempo acotado. Siempre es preferible regularizar por leyes especiales o por ampliación de vivienda social dado que estas son más permisivas en algunos aspectos urbanísticos.
Finalmente es necesario destacar que el proceso de regularización es un proceso largo de bastante trabajo al cual idealmente nunca se debería llegar, siendo siempre el orden natural de toda edificación contar previamente con el permiso y luego construir.
[1] Artículo 3° de la Ley 19.583 del 14 de septiembre de 1998, consultado en www.leychile.cl el 01 de agosto de 2018. Para más información sobre la evolución de esta ley se puede leer también el siguiente articulo https://www.arqydom.cl/ley-del-mono-revision-historica/.
[2] SCS Arquitecto, ¿Cuáles son los beneficios de regularizar mi propiedad? consultado en scsarquitecto.cl, el 04 de Octubre de 2018.
[3] Articulo 18, párrafo 2, Decreto 458 DFL 458, APRUEBA NUEVA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES, 03 de Noviembre de 2017, consultado en www.leychile.cl el 01 de Agosto de 2018.
[4] ARQ+DOM, Arquitectos: Responsabilidades y sanciones, consultado en www.arqydom.cl, el 05 de Agosto de 2018.
[5] "SII habilita nueva aplicación gráfica e interactiva para conocer avalúo y Características de Bienes Raíces del país" , consultado en www.sii.cl el 03 de Agosto de 2018.
[6] Ministerio de vivienda y Urbanismo, Circular Ord. Nº 300, Santiago 14 de Agosto de 2002. Consultado en http://www.minvu.cl/opensite_20070621120807.aspx el 26 de Agosto de 2018.
[7] Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, Titulo II: de la planificación, capitulo 6 Artículo 2.6.2.
[8] Ministerio de vivienda y Urbanismo, Circular Ord. Nº 264, Santiago 12 de Julio de 2002. Consultado en http://www.minvu.cl/opensite_20070621120807.aspx el 26 de Agosto de 2018.
[9] Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, Titulo II: de la planificación, capitulo 6 Artículo 2.6.3.
[10] Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Formularios de Trámites Direcciones de Obras Municipales – DOM, consultado en http://www.minvu.cl/opensite_20070307184543.aspx el 26 de agosto de 2018.
[11] Formularios de Trámites Direcciones de Obras Municipales – DOM, http://www.minvu.cl/opensite_20070307184543.aspx consultado en el 26 de agosto de 2018.
[12] Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, Titulo 1: Disposiciones generales, capitulo 1 Artículo 1.1.2
[13] ARQ+DOM, Obra menor: en que consiste?, consultado en www.arqydom.cl, el 27 de Septiembre de 2018.
[14] Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, Titulo 5: De la construcción, capitulo 3 Artículo 5.3.1.
[15] Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, Titulo 5: de la construcción, capitulo 1 Artículo 5.1.7.
[16] Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, Titulo 4: de la arquitectura, capitulo 1, Artículo 4.1.1.
[17] Ley General de Urbanismo y Construcción, Articulo 118. Consultado en https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=13560 el 27 de Septiembre de 2018.
[18] Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, Titulo 5: de la construcción, capitulo 2, Artículo 5.2.6.
[19] Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, Titulo 5: de la construcción, capitulo 2, Artículo 5.2.8.